2025年8月4日
― みなとみらいと港南台、数字で見るリアルな差
🏙️ 第2回｜横浜は“全部”上がっているわけじゃない
― みなとみらいと港南台、数字で見るリアルな差
（連載：不動産のいまを歩く｜2025 都市と価格の交差点）
― 再開発と金利が都市を変えるとき
「横浜の不動産、上がってますよね？」
最近、こうした声をよく耳にする。
たしかに、2025年の神奈川県地価上昇率は全国2位。なかでも横浜市内の再開発エリア――みなとみらいや西区、南区の一部では地価が前年比5〜10%近く上昇した。
しかし、この「横浜は全部上がっている」というイメージには大きな落とし穴がある。
市内でもその差は激しく、同じ横浜という名前を持ちながら、“上がっている街”と“横ばい以下の街”がはっきり分かれつつあるのが現実だ。
地価上昇率14.3％の街と、変わらない街
今年3月に発表された地価公示によると、横浜市内で最も地価が上昇したのは「泉区和泉中央北５丁目」、上昇率**＋14.3％**（住宅地）。
これは相鉄沿線の再開発「ゆめが丘ソラトス」などが牽引した結果で、今後10年で駅前は大きく姿を変えると言われている。
一方、横浜市内のなかでも港南区・金沢区・栄区などでは、住宅地の地価は前年とほぼ変わらず、0〜＋1％程度の横ばいに留まっている。
しかも中古マンション市場では、そうした郊外区において**㎡単価が前年比マイナス**という報告も出ている。
同じ“横浜市”でも、地価の景色はまるで違う。
他のエリアも見てみよう――横浜市内の“揺れる中間層”
「みなとみらい」と「港南台」だけを見ていると、極端な対比に映るかもしれない。
だが横浜は18区からなる政令市。その中には、「急騰でもなく、低迷でもなく」という**“揺れる中間エリア”**も数多く存在する。
ここでは、いくつか代表的なエリアをピックアップし、その傾向を整理してみよう。
◉ 中区（関内・山下町・旧市庁舎エリア）
横浜の「中心地」としての役割を長年担ってきた関内・山下町エリアだが、
ここ数年、再開発ラッシュの波が本格化してきた。
なかでも注目されているのが、旧横浜市庁舎跡地の再開発。
三井不動産を中心とした開発事業者が、オフィス・ホテル・文化施設などを含む大規模複合施設「THE YOKOHAMA FRONT」（仮称）の開業を2027年頃に予定しており、街全体の価値向上が期待されている。
加えて、関内駅前のセルテ（旧マルイ）ビルについても2024年に閉館し、こちらも大規模な再開発計画が進行中。
駅前の景観や利便性は今後一変する可能性が高く、これまで**“古くて使いづらい街”という印象だった関内が、今後数年で都心型再居住エリアとして再評価される可能性**が出てきている。
実際、2025年の中区住宅地地価は**＋3.6％と、市内平均を上回る上昇率を記録しており、
中古マンションの成約単価もわずかながら回復傾向**にある。
◉ 港北区（綱島・日吉・新横浜）
再開発の進む新横浜や東急新横浜線沿線の整備もあり、堅調な価格推移を見せている。
特に子育て世代からの人気が高く、マンション供給も活発。
2025年の住宅地地価は前年比＋4.0％前後と安定感がある。
◉ 都筑区（センター南・センター北）
港北ニュータウン地区を中心に、ファミリー需要が強い地域。
ここ数年で大きな上昇はないが、横ばい～微増で推移している。
大型ショッピングセンターや緑地も多く、“住み続けたい街”としての支持は根強い。
◉ 磯子区・南区（根岸・弘明寺エリアなど）
山手エリアに近接しつつも、築年数の経過した団地や坂の多い地形などが影響し、上昇率は限定的。
地価は＋1〜2％程度にとどまり、中古マンション市場では築20年以上の物件がややダブつき始めている。
◉ 鶴見区
再開発計画のある鶴見駅東口エリアなど、スポット的には注目が集まる区。
京浜東北線や鶴見線など複数路線の利便性に加え、都心アクセスの良さが評価される一方、エリア内でのばらつきも大きい。
◉ 保土ヶ谷区・戸塚区・瀬谷区など
やや内陸部に位置するこれらのエリアでは、地価は横ばいまたは＋0.5〜1.5％程度の上昇。
ファミリー層の定住志向は根強いが、目立った再開発が少なく、物件の更新時期に来ているストックが多いのが課題となっている。
横浜という“ひとつの街”ではなく、“いくつもの街”が共存している
このように見ていくと、「横浜の不動産価格が上がっている」とひとことで括るのは、もはや無理があることが分かる。
- 再開発で上昇著しい街（みなとみらい・ゆめが丘・新横浜）
- 支持は強いが落ち着いた街（港北・都筑・鶴見など）
- 需要と供給のバランスが崩れつつある街（港南・栄・金沢など）
住宅価格は「市」や「区」ではなく、町丁目単位で動く時代に入っている。
だからこそ、「自分の住んでいる場所がどうか」を冷静に見極めることが、いま求められている判断軸である。
フレクマで「今の価値」と「動き方」を確認しておく
フレクマは、単に売るための場ではなく、
✅ 自分の物件が「どの位置にいるのか」
✅ 他の街と比べてどうか
✅ 売るとしたら“今か、もう少し先か”
を判断するための選択肢の土台として使える。
- 無料アカウントで掲載・相談OK
- 仲介手数料0円で直接マッチング
- 価格診断や相談だけでもOK
“売る気はまだないけれど”…という方こそ、一度「今の相場」を知っておいてほしい。
次回予告
第3回：郊外編―“5年後に売れるか”で見る 郊外のリアル
― 相模原・川口・柏――市場回復は本物か？
